Мир выходит из карантина: что будет с ритейлом

Выживут сильнейшие, а покупатели сильно поменяют свои привычки — что будет после открытия магазинов и торговых центров

То, что Китай ближе, чем кажется, и нам стоило значительно раньше вытянуть свои головы из песка, стало вполне очевидно лишь спустя два месяца после первых авторитетных заявлений о вирусе в СМИ. Последующие события разворачивались настолько стремительно, что входные данные на момент их анализа успевали устареть. Пытаясь прогнозировать, мы все время опаздывали.

Большинство экспертов еще совсем недавно были уверены, что экономики после lockdown восстановятся уже в третьем квартале этого года, потом прогноз сместился на четвертый, сейчас речь идет о начале 2021 года. Отличительной чертой этого кризиса стало беспрецедентное вмешательство правительств в частный бизнес и частную жизнь граждан. Можно по-разному к этому относиться, но там, где удастся грамотно перераспределить риски из частного сектора в государственный, выход из кризиса будет менее болезненным. Какие страны хорошо справятся с этим вызовом — покажет время. Однако, уже сейчас эксперты прогнозируют, что бенефициаром коронавирусного кризиса в Западной Европе станет Германия, а в регионе Центрально-Восточной Европы — Чехия и Польша. Именно туда потянется большая часть инвестиций в пост-восстановительный период. Имея в портфеле фонда Focus Estate Fund пять торговых объектов в Чехии и Польше, у нас достаточно данных для анализа и сравнения ситуации внутри этих стран. К примеру, в Польше на время карантина арендаторы были освобождены государством от арендной платы и коммунальных платежей, в то время, как собственники помещений вынуждены справляться с текущими обязательствами и вызовами самостоятельно и в полном объеме. Хотя, возникает вполне логичный вопрос: а могут ли одни выжить без других?

В то же время, Чехия не прибегала к такому глубокому регулированию бизнеса. Здесь нам без вмешательства государства удалось договориться с каждым из арендаторов. Индивидуальный подход и гибкость в переговорах дали свои позитивные результаты, и наш чешский портфель в итоге оказался наиболее устойчивым. Карантин здесь не ударил по небольшим продуктовым магазинам, аптекам и, как оказалось, зоомаркетам; многие наши арендаторы быстро перестроили свои бизнес-процессы и перевели продажи в online, использовав наши помещения как last mile delivery склад и pick up in store point (click&collect). В свое время мы сделали ставку на формат ритейл-парков, где каждый магазин имеет свой собственный вход и рассматривается как отдельный юнит, и, как оказалось, не прогадали. Уже сейчас в наших двух ритейл-парках в городах Острава и Мост открылись все магазины.

Совсем недавно проходила online конференция на тему влияния lockdown на рынок ритейла Центрально-Восточной Европы. Представители таких известных международных компаний, как: Cushman&Wakefield, Penta Investment, Taylor Wessing, Univercity of Economics Prague дали свои прогнозы по восстановлению потребления. Во многом эти прогнозы касаются и Украины.

Итак, эксперты констатировали тот факт, что в зависимости от местоположения и типа проекта в марте произошло снижение товарооборота в ритейле на 40−60%. При этом, стартовый период восстановления может занять несколько месяцев и даже год. Ритейл-парки будут восстанавливаться быстрее, торгово-развлекательные центры — дольше, в том числе по причине того, что откроются они на последнем этапе выхода из карантина.

Произойдут укрупнения в ритейле: выживут сильнейшие, они же поглотят слабых. Пока что на некоторые сегменты коммерческой недвижимости инвесторы смотрят как на активы с повышенным риском. В частности, речь идет о гостиничной, выставочной и офисной, а также о некоторых сегментах ритейла, прежде всего шопинг-молах, которые пострадали больше других. Однако, не исключают, что в годовой перспективе может возникнуть ажиотаж, связанный, в первую очередь, с дефицитом качественных объектов. Безработица будет давить на экономику и негативно отражаться на восстановлении потребления. И наконец, после открытия магазинов нас ждет новая реальность. За время lockdown у покупателей поменяются привычки, а значит, не за горами и трансформации в розничном секторе — новые технологии, такие как бесконтактный шопинг, умные камеры, дроны для доставок товаров и много другое.

В то же время, многие эксперты уже сейчас пытаются прогнозировать, последует ли вторая волна эпидемии и, если да, то будут ли правительства снова использовать карантин и как к этому следует подготовиться бизнесу.

Какое влияние окажет на рынок негативные процентные ставки и инфляция? Некоторые аналитики опасаются, что к концу года инфляция в еврозоне может показать самые высокие цифры за последние несколько лет и достигнуть 5%. К слову, в Украине НБУ уже ухудшил прогноз инфляции в 2020 году до 6%. Возможно, это еще не предел. С другой стороны, кризис — это и хорошие уроки для тех, кто готов учиться.

У известного американского инвестора Уоррена Баффета есть великолепное выражение о том, что отлив покажет, кто же плавал без плавок. Это когда резко меняется ситуация на инвестиционном рынке и всем становится видно, кто не был готов к внезапным переменам, кто заранее не подумал о рисках.

Во время карантина мы, например, сделали рефакторинг нашего бэкенда — буквально под увеличительным стеклом пересмотрели все бизнес-процессы, оптимизировали и улучшили сбор задолженности, разобрали по полкам финансы и аналитику. Безусловно, мы просели в cash-flow, однако, смогли увеличить свой WAULT (взвешенный средний неистёкший срок аренды).

Еще мы поняли, что фокус фонда на инвестициях в ритейл-парки стал нашим спасательным кругом, как и финансовая стратегия не брать под объекты больших банковских кредитов, ограничившись отметкой в не более 50% LTV (Lifetime Value). Что позволяет нам в эти трудные времена продолжать обслуживать кредитные линии. Мы еще больше стали верить в формат ритейл-парков и так называемых small convenience center. Эти классы активов показали себя как наиболее устойчивый во всем ритейле.

Неизбежный экономический шок с небывалой инфляцией и отрицательными банковскими ставками с высокой вероятностью будут определять наше ближайшее будущее, но важно увидеть и использовать появившиеся в нем новые возможности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *